CONTRATO DE ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL DE 1979 - PODE DESPEJAR O INQUILINO?

CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO EM ANÁLISE

Duração de 1 ano, com início a ***** de 1979- divisões arrendadas para estabelecimento de **********- renda anual de ****$ mensal de ****$- a pagar no 1º dia útil do mês anterior ao que disser respeito- na morada do senhorio- NOTA: Ocorreu uma actualização de renda em 19**
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ANÁLISE JURÍDICA DO CONTRATO COM VISTA À SUA RESOLUÇÃO

Trata-se de um contrato de arrendamento escrito (1069º n.1 CC) com fim não habitacional (1067º nº 1 CC).O local arrendado tem por finalidade a utilização para estabelecimento de ****.
O inquilino tem vindo a fazer uma utilização desconforme do imóvel, porquanto deve usar o imóvel para o efeito contratado, o que na verdade não é assim, já que está a usar enquanto ***** e não enquanto estabelecimento. 1072º CC
Formas de cessação: 1079º CC 

Desocupação nos termos do 1081º
Pode exigir a resolução do contrato, nos termos do artº 1083º 1. e 2. C), por uso para fim diverso daquele a que se destina por determinação do contrato de arrendamento. A RESOLUÇÃO opera nos termos da lei de processo, artº 1084º nº 1 do CC, mas CADUCA no prazo de 1 ano após conhecimento dos factos, a menos que se trate de facto continuado, o que é aqui o caso 1085.3CC.É cumulável com a oposição à renovação, conforme previsto no artº 1086º .1CCA desocupação deve ocorrer no parazo de 1 mês a contar da resolução 1087ºCC

ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS

1108ºCC E SS

Artigo 1110.º-A

Disposições especiais relativas à denúncia e oposição da renovação pelo senhorio
1 - Nos contratos de arrendamento não habitacional, o senhorio apenas pode denunciar o contrato nos casos previstos nas alíneas b) e c) do artigo 1101.º
2 - A denúncia prevista no número anterior obriga o senhorio a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato de arrendamento, sem prejuízo do disposto no número seguinte. 3 - No que respeita ao arrendatário, a indemnização prevista no número anterior não tem lugar se o arrendamento tiver sido objeto de trespasse nos três anos anteriores. 4 - No caso da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, ao valor da indemnização devida ao arrendatário nos termos do n.º 2 é deduzido o valor da indemnização prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006,de 8 de agosto, na sua redação atual. Aditado pelo seguinte diploma: Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro

Artigo 1101.º

Denúncia pelo senhorio

O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes: a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau; b) Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento; c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.

Artigo 1097.º

Oposição à renovação deduzida pelo senhorio

O senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.

Artigo 1110.º

Duração, denúncia ou oposição à renovação

1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano. O ARTº 1110º DO CC remete a oposição à renovação para o disposto para o arrendamento habitacional 

Portanto:
Artigo 1097.º

Oposição à renovação deduzida pelo senhorio

1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:

a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; 

b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; 

c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; 

d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior aseis meses. 

2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação. 

3 - A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte. 

4 - Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º

O Senhorio pode opor-se à renovação do contrato com 120 dias de antecedência à sua renovação, uma vez que o contrato tem a duração de 1 ano, nos termos do art. 1097º n. 1 al. B) conjugada com o artº 1110º do CC.

Se o contrato se renova a *** de 2021, pode opor-se à renovação com pelo menos 120 dias de antecedência, ou seja pelo menos em ***/2021.
Mas quando se aplica o 1097 => aplica-se a contratos de arrendamento com termo certo

Mas quando é que se aplica o 1055º => aplica-se a contratos de locação

Onde é que falha este raciocínio:

Neste contrato em concreto, este rqaciocínio não pode ser feito. É que a clausula de duração do contrato, à data da sua realização, era contrária à lei, pelo que se tomará por não escrita. Assim sendo, todo este raciocínio cairá pela base. 

A solução passará sempre por trazer este contrato para o NRAU e trabalhar a partir dos prazos que essa lei proporciona, que, ainda assim, são longos.

FORMAS DE CESSAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO: 1079ºCC

• Acordo das partes 1082
• Revogação - por acordo entre as partes
• Resolução 1083
• Uma parte resolve o contrato perante a outra, por incumprimento do outro
• Caducidade
• Por fim do prazo
• Denuncia - fora do termo do contrato, ie, opera antes do fim da duração do contrato ou das renovações. - 1098
• Pelo arrendatário em c arrendamento c prazo certo p habitação
• Quando o contrato não tem duração determinada - 1099
• No contrato de arrendamento p fins não habitacionais implica indemnização do senhorio
• Outras causas previstas na lei
• Oposição à renovação pelo senhorio no contrato com prazo certo para habitação - 1097º
• Oposição à renovação de contrato de arrendamento não habitacional - 1110º remete para o regime do c. habitação quando não determinado no contrato ou na secção do código para o efeito